[기고] '확정수익 상가' 보장기간 이후 수익까지 살펴야
[기고] '확정수익 상가' 보장기간 이후 수익까지 살펴야
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  • 승인 2019.05.29 11:29
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권강수 한국부동산 창업정보원 이사
권강수 한국부동산 창업정보원 이사

최근 중소기업중앙회가 소상공인 500개사를 대상으로 '소상공인 경영실태 및 정책과제 조사'를 실시한 결과 소상공인 3명 중 1명꼴로 최근 1년 사이에 휴업이나 폐업을 고려한 적이 있다는 조사 결과가 나왔다. 또한 올해 체감 경영수지에 대해서는 전체의 80%가 나빠졌다고 답했다고 한다.

지금처럼 소상공인 자영업자들의 폐업률이 높아지면 상가공실도 덩달아 많아진다. 주변을 둘러보면 곳곳에서 건물에 붙어있는 임대문의를 쉽게 접할 수 있다. 그렇다면 어려운 경기상황에서 수익형부동산의 대표라 할 수 있는 상가투자 시장에 대해 몇 가지를 짚어본다.

상가투자에 있어 지금처럼 불투명한 시기에 투자수익을 보장해 주는 ‘확정수익 상가’를 빼놓을 수 없다. 확정수익 상가는 ‘일정 기간 동안 구체적인 수익을 보장’하기 때문에 투자자의 구미가 더욱 당기는 상가 유형이라고 할 수 있다.

확정수익 상가는 일정 퍼센트 이상의 수익을 보장해주고 공실로 인한 손해를 막아 상가 투자시장에서 단기적으로 가장 안정적인 상품으로 꼽히고 있다. 투자자들의 선호도 또한 점차 높아지고 있어 시행사에서 상권 활성화 방안과 분양률을 높이기 위해 종종 도입하고 있다.

예컨대 ‘2년간 8% 수익 보장’과 같은 문구를 본적이 있을 것이다. 단연 투자자들이 가장 매력적으로 느낄 만한 상품이다. 공실 여부와 상관없이 확정수익상가는 분양자에게 일정기간 동안 수익을 보장해 주기 때문에 해당기간 동안 공실 우려나 임차인 유치에 공을 들이지 않아도 되는 것이 장점이다.

대표적인 확정수익 상가의 하나인 선임대 상가는 시행사가 사전에 임차인들의 임차의향서를 받아 두고 호실별로 사전에 임대차 계약을 맺어놓은 상품으로 분양시 안정적인 상품으로 꼽힌다. 투자자들이 사전에 업종을 선택해 계약을 맺을 수 있어 투자자들의 선호도가 높은 상품이다.

반면에 선임대 상가의 단점도 있다. 선임대 상가는 분양 시점에는 공실 발생에 대한 우려가 없지만 경기침체 업종의 중복 등으로 인한 폐업이 빈번하게 일어날 수 있기 때문에 장점이 희석되는 경우도 있다.

확정수익 상가나 선임대 상가가 투자자들에게 분양되기까지 나름의 사연도 있을 수 있다. 대부분이 아직 상권이 완전히 형성되지 않은 곳에 위치하는 만큼 준공시점에서 ‘렌트프리(Rent Free, 무상 임대)’를 통해 임차인을 모집하고, 렌트프리 기간동안 월 임대료는 시행사가 분양자에게 지급하는 형태이다. 상가 규모와 입점 업종에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만 보통 중·대형 프랜차이즈나 병의원, 학원처럼 상권 활성화에 도움이 되는 우량 임차인에게 3개월에서 1년 가량을 렌트프리 조건으로 임대해 주는 사례를 많이 접할 수 있다. 또 렌트프리를 통해 실제 상권 활성화가 잘 이뤄지는 경우도 있다.

하지만 상권의 입지적 분석없이 단순히 렌트프리 조건에 혹해서 임대계약을 맺은 임차인들도 많기 때문에 투자자 입장에서는 임차인의 가게 운영 노하우 등을 잘 살펴보고 분양 계약에 나서야 한다.

특히 근본적으로 확정수익 상가일지라도 보장 수익률이 어떻게 산정되는 것인지, 어떤 방식으로 보장받을 수 있는지 여부는 투자자 입장에서 가장 꼼꼼히 챙겨야 할 부분이다. 또 계약을 맺은 시행사가 부도가 날 경우 수익 보장이 불투명해질 수도 있다. 확정수익 상가의 가장 큰 장점이 날아갈 수 있기 때문에 사업자가 수익을 보장할 수 있는 곳인지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

더욱 중요한 것은 보장된 기간 내의 수익뿐 만 아니라 보장 기간 이후의 수익률이다. 보장 기간 이후에도 현재 수준의 임대수익을 올릴 수 있을지 예측 해보고, 가능할 경우 투자에 나서야 한다. 한번 상가투자에 실패한 사람이 두 번째 투자에 나서기도 쉽지 않다. 투자 실패 시 그만큼 금전적인 출혈도 크기 때문이다.

확정수익 상가는 대부분 구도심이 아닌 신규 개발지에 위치하는 만큼 처음 분양 당시에는 상권이 형성되지 않았을 가능성이 크다. 그렇기 때문에 시간이 지나면 어련히 상권이 활성화될 것이라는 기대감만을 가지고 투자에 나서서는 안 된다는 것이다. 때문에 일정 기간 해당 상권을 방문해 주변 상가의 월 임대료와 보증금 시세, 유동인구 흐름 등 시장 상황을 살펴보고 투자 여부를 결정해야 한다.

 


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